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16 Febbraio 2024

Pignoramento Immobiliare: tutto quello che devi sapere

Il pignoramento immobiliare è una procedura di esecuzione forzata comunemente utilizzata dai creditori per recuperare, almeno parzialmente, i propri crediti. Questa pratica si verifica quando ci si trova in una situazione di rischio di pignoramento immobiliare o, peggio, se è già stata ricevuta una notifica. In questo articolo, cercheremo di spiegare nel dettaglio di cosa si tratta, fornendo un quadro chiaro della normativa di riferimento, delle varie fasi del processo e delle possibili strategie difensive.

Cos’è e come funziona
Il pignoramento immobiliare si configura come un atto di espropriazione coattiva, procedimento attraverso il quale il creditore può aggredire i beni immobiliari che fanno parte del patrimonio del debitore. Per avviare questa procedura è necessario presentare una richiesta al tribunale e, una volta ottenuto il via libera, l’atto di pignoramento viene notificato al debitore da un ufficiale giudiziario. Questo atto deve includere tutte le informazioni catastali dell’immobile per identificarlo in modo univoco. È importante notare che non solo il diritto di proprietà può essere oggetto di pignoramento, ma anche diritti reali come il diritto di usufrutto e il diritto di superficie.

La normativa che regola il pignoramento immobiliare è contenuta nel Libro III del codice di procedura civile: gli articoli dal 474 al 512 delineano i principi generali delle procedure di espropriazione forzata, mentre gli articoli dal 555 al 598 si concentrano specificamente sul pignoramento immobiliare.

La procedura
Per quanto riguarda la procedura, essa si sviluppa attraverso diversi passaggi fondamentali. Inizia con l’invio del decreto ingiuntivo al debitore, seguito dalla notifica dell’atto di precetto. Successivamente, si procede con l’invio dell’atto di pignoramento, la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari e infine la vendita dell’immobile tramite asta giudiziaria. È importante sottolineare che questa procedura non può essere avviata senza aver prima notificato formalmente il debitore attraverso questi passaggi.

Una volta avviata la procedura di pignoramento, il debitore viene nominato dal giudice come custode degli immobili pignorati, in modo da poterli continuare a curare e mantenere. Il creditore, nel frattempo, ha determinati termini temporali per presentare l’istanza di vendita dei beni e per raccogliere e presentare tutta la documentazione necessaria.

Il processo di vendita
Il processo di vendita può avvenire in due modi: per incanto o senza incanto. Nel primo caso, gli interessati presentano offerte in busta chiusa con una cauzione, mentre nel secondo si svolge un’asta aperta. La scelta tra queste due modalità dipende dal giudice, in base al valore stimato dell’immobile.

Dopo la vendita, sarà il giudice a provvedere al trasferimento di proprietà al nuovo acquirente. È fondamentale notare che il pignoramento immobiliare perde efficacia se, entro quarantacinque giorni dal suo compimento, non viene richiesta l’assegnazione o la vendita dell’immobile.

I costi per il creditore
I costi associati al pignoramento immobiliare sono notevoli: le spese possono infatti iniziare da €1500 e superare i €2500, a cui si aggiungono i compensi professionali che possono variare tra €12.000 e €15.000. Questi elevati costi sono uno dei motivi per cui i creditori possono preferire altre forme di esecuzione forzata.

Opposizione al pignoramento
L’opposizione al pignoramento immobiliare è un diritto fondamentale del debitore e si articola in due forme principali:

  • Opposizione all’Esecuzione: questa forma di opposizione si basa sull’asserzione che la procedura di esecuzione stessa non dovrebbe aver luogo. Il debitore può contestare la validità del titolo esecutivo alla base del pignoramento, sostenendo ad esempio che il debito è stato già saldato, che il titolo è scaduto o che è viziato da errori formali. Questo tipo di opposizione deve essere presentata prima che venga disposta la vendita, salvo in casi di forza maggiore o fatti sopravvenuti.

  • Opposizione agli Atti Esecutivi: invece di contestare l’intera procedura di esecuzione, questa forma di opposizione si concentra sugli atti specifici del processo di pignoramento. Il debitore può ad esempio sollevare questioni relative a vizi nella notifica dell’atto di pignoramento o errori procedurali. L’opposizione deve essere presentata entro 20 giorni dalla notifica dell’atto contestato.

Pignoramento e Sovraindebitamento
In situazioni di sovraindebitamento, la legge prevede specifiche misure a protezione del debitore:

  • Blocco delle Azioni Esecutive: l’avvio di una procedura di sovraindebitamento porta alla sospensione immediata di qualsiasi azione esecutiva, inclusi i pignoramenti immobiliari, sia quelli in corso che quelli non ancora iniziati. Questo dà al debitore il tempo di respirare e di organizzare un piano per gestire i propri debiti.

  • Rinegoziazione del Debito: nel contesto del sovraindebitamento, il debitore ha l’opportunità di rinegoziare il proprio debito. Questo può includere la riduzione dell’importo totale del debito, la ristrutturazione dei termini di pagamento o persino l’annullamento di una parte del debito.

Affrontare un pignoramento immobiliare in un contesto di sovraindebitamento può essere una sfida enorme. Tuttavia, comprendendo le opzioni legali disponibili e avvalendosi del supporto di esperti, è possibile trovare soluzioni praticabili per gestire il debito in modo efficace e funzionale.

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